재산세는 부동산을 소유하고 있는 이들에게는 빠질 수 없는 세금 중 하나입니다. 매년 7월과 9월이면 어김없이 고지서가 날아오고, 생각보다 큰 세액에 놀라는 경우도 많습니다. 하지만 재산세가 어떤 기준으로 부과되는지, 계산 방식은 어떻게 되는지 정확히 알고 있는 사람은 많지 않습니다.
이번 글에서는 재산세가 무엇인지, 과세표준의 개념과 재산세 납부일 그리고 계산방법에 대해 하나하나 자세히 살펴보겠습니다. 부동산을 소유하고 있거나 앞으로 매입할 계획이 있는 분이라면 꼭 읽어보시길 권합니다.
재산세란?
재산세는 지방세의 일종으로, 부동산과 같은 고정자산을 소유한 사람에게 부과되는 세금입니다. 부동산의 보유 자체에 대해 부과되며 거래나 소득 발생 여부와는 관계없이 매년 과세됩니다. 즉 가지고 있기만 해도 납부해야 하는 세금입니다.
재산세는 「지방세법」에 근거하여 지방자치단체(시/군/구)에서 과세하며, 지방자치단체의 주요한 세입원으로 활용됩니다. 징수된 세금은 해당 지역의 공공서비스(도로 유지, 치안, 소방, 복지 등)에 사용됩니다.
재산세는 아래와 같은 고정자산을 보유한 사람을 대상으로 부과합니다.
대지, 논, 밭, 임야 등의 토지나 주택, 상가, 공장 등의 건축물 또는 아파트, 다가구주택, 연립주택 등을 포함하는 주택을 보유하고 있는 사람이 대상입니다. 일정규모 이상의 항공기나 선박도 과세대상입니다. 단, 자동차나 현금, 주식과 같은 동산 또는 금융자산은 재산세 과세 대상에 포함되지 않습니다.
과세표준
재산세는 단순히 집값만으로 결정되는 것이 아닙니다. 과세표준과 세율이라는 두 가지 요소가 중요한 역할을 합니다.
과세표준이라는 개념은 세금을 부과하기 위해 기준이 되는 금액을 의미합니다. 재산세에서는 공시가격(공시지가 또는 공동주택가격 등)을 기준으로 일정 비율을 적용하여 과세표준을 산정합니다.
쉽게 예를 들어 주택의 경우를 보여드리겠습니다. 1세대 1 주택자일 경우 공시가격에 따라 공정시장가액비율(2025년 기준 3억 이하 43%, 3억 초과 6억 이하 44%, 6억 초과 45%로 해마다 정부가 결정하며 변동될 수 있습니다)을 곱하여 과세표준을 계산합니다.
토지는 개별공시지가를 기준으로, 건축물은 시가표준액을 기준으로 하며, 감정가 또는 실제 매매가와 차이가 있습니다.
과세표준에 따라 적용되는 주택 세율은 다음과 같습니다.
이처럼 세율은 자산의 종류와 과세표준 구간에 따라 다르게 적용되며, 누진세 구조를 가지고 있어 고가 자산일수록 더 높은 세율이 적용됩니다.
재산세 납부일
재산세는 매년 7월 1일 기준으로 부동산을 보유한 자에게 과세됩니다. 즉, 7월 1일 현재 해당 부동산의 소유자라면 그 해 재산세 납부 대상자가 됩니다.
1) 납부 시기주택분 재산세는 7월 16일부터 7월 31일 사이에 7월분 한차례 납부하고 9월 16일부터 9월 30일 사이에 9월분을 두 차례 분납합니다. 과세표준 3,000만 원 이하인 경우 7월에 전액 납부하며 과세표준 3,000만 원 초과하는 경우 7월과 9월에 각 1/2씩 분할 납부합니다.
토지 및 건축물분 재산세는 7월 한 번만 납부하며 토지의 경우 보통 9월에 별도로 고지됩니다. 납부기한은 고지서에 명시되며, 기한 내 미납 시 가산세가 부과될 수 있으니 주의가 필요합니다.
2) 납부 방법지로(Giro), 인터넷 납부(위택스, 지로사이트), 모바일 앱(스마트위택스), 은행 CD/ATM기, ARS 자동납부, 가상계좌이체 등 다양한 방법으로 납부할 수 있습니다.
재산세 계산방법
재산세의 계산 방식은 다소 복잡할 수 있지만, 순서대로 따라가면 어렵지 않습니다. 아래는 주택을 기준으로 한 계산 예시입니다. 공시가격 3억 원 아파트 1채를 소유한 경우입니다. 내가 소유한 재산의 공시가격을 모른다면 아래 페이지에서 확인하시기 바랍니다.
확인 한 공시가격을 기준으로 공정시장가액비율(2025년 기준 3억 이하 43%, 3억 초과 6억 이하 44%, 6억 초과 45%)을 적용합니다. 공정시장가액비율을 적용한 금액에 아래 표에 따른 세율을 적용하면 1억 5천~3억(1억 8천만 원) 구간에 해당하는 0.25% 적용 시 1억 8천 x 0.25% = 450,000원 이 재산세가 됩니다.
지방교육세의 경우는 재산세의 20%(예시 90,000원)에 해당되며 지역자원시설세의 경우 주택은 해당사항이 없습니다(대부분 건축물에 부과). 이렇게 되면 최종 납부해야 할 세액은 450,000원 + 90,000원 = 540,000원이 됩니다.
위 계산방식이 헷갈리다면 편리하게 재산세를 확인할 수 있는 계산기 링크를 걸어두었습니다.
정부가 올해도 대내외 불확실성과 어려운 서민 경제 여건을 고려해 1 주택자 공정시장가액비율 특례를 1년 더 연장하기로 결정했습니다. 이에 1 주택자 공정시장가액비율 특례(3억 이하 43%, 3억 초과 6억 이하 44%, 6억 초과 45%)를 올해도 적용한다고 하니 세액공제를 잘 확인해야 합니다.
추가로 1세대 1 주택자, 고령자/장기보유자, 장애인, 지방자치단체 조례에 따른 추가 감면이 가능하니 감면제도를 잘 확인하셔서 혜택 받으시기 바랍니다.
재산세는 단순히 납부의 의무를 넘어, 부동산 자산의 구조와 가치 평가, 세금 전략을 다시 한번 점검할 수 있는 기회이기도 합니다. 특히 공시가격, 공정시장가액비율, 세율 체계 등은 정부의 부동산 정책 변화에 따라 매년 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
부동산을 보유하고 있다면, 재산세 고지서가 날아오기 전에 공시가격과 세금 예상치를 미리 확인해 두는 것이 좋습니다. 과세표준과 세율을 이해하고, 감면 대상 여부를 체크함으로써 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있습니다.